租赁行情 |存量房时代 长租公寓市场的机遇与挑战
正文共2109字 12图 预计阅读时间：6分钟
财政部：今明两年对公租房免征房产税
广东：无房贫困户或可免租住保障房
点评：缓解供需矛盾，但需加强监管
广州：拟在地铁周边集体建设用地建租赁房
海南：多渠道支持住房租赁经营
点评：多方共同推动租购并举的住房制度
前言
众所周知，房地产上半程的主要赛道在于增量住宅开发，而到了房地产下半程，更多的企业开始把关注点转向城市更新与存量不动产领域。这是从增量房地产到存量不动产的转变。随着房地产行业“存量时代”的到来,租购并举成为我国房地产行业未来发展的主基调。一方面，政策鼓励盘活存量房，多渠道推动租购并举。另一方面，市场主导的长租公寓也面临着如何获取、建立稳定的运营、盈利模式等诸多难点。
如果说增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权，那么存量时代的最大命题则是让些房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。
广义的存量房市场包括（1）在售和待售新房库存、二手房、商办的交易市场及交易衍生服务；（2）房屋租赁、管理以及衍生服务如搬迁、保洁、维修等；（3）存量土地和房屋的更新改造；（4）围绕交易和资管的房地产金融服务。
现阶段，长租公寓普遍被认为是“存量房”时代的管理困境的出路，其实存量房也是推动长租公寓发展的重要推动力。以南京为例，南京2019年1月成交江北、江宁板块各1幅租赁住房用地，和南京此前推出的租赁住房用地不同，本次出让地块没有再规定竞买企业必须为市、区国资平台，是南京首次向民营资本开放租赁住房用地的大门，但最终结果是这两幅地块仍被国企底价拿下。
究其原因：一、租赁型住宅就像保障房一样，本身就带有很强的公共产品属性，民营企业的退出保证了底价成交，也就保证了成本可控；二、长租公寓市场是一个投入周期长的新兴行业，对于注重现金流的民营资本来说，风险较大。而盘活存量资产则可以大大缩短入市时间，加速回收现金流。
目前，多地推进存量房转租赁房细则，盘活存量资产的同时，进一步促进租赁住房市场，同时能够一定程度上缓解住宅供需矛盾，一举多得。
万科泊寓主要通过购置或租赁市场内闲置，低效的资产，将其进行改造，为城市新进入者提供中长期公寓租赁及服务。活跃于南京的泊寓几家门店也是如此，以泊寓门西店为例，该门店位于悦动新门西产业园内，而悦动·新门西所在地曾是南京印染厂和南京第一棉纺厂旧址。由于棉纺工业的迁出，该片厂区接近荒废，加之周边配套缺失，常住人口年龄偏大，门西片区逐渐失去了以往的活力。随后，万科善跑加入，与南京市秦淮区政府联手打造以体育文化产业为主导的产业园区。大跨度的生产车间被改造为体育运动主题场馆；小开间的庭院式建筑则被改造为产业办公、青年公寓或商铺。
朗诗作为南京本土房企，在盘活存量上面比较经典的案例是打造朗诗寓迈皋桥店，将30年旧房翻新，创造公区。朗诗寓迈皋桥店前身为中电熊猫晶体公寓，曾经是迈皋桥华电路附近较有名的人才公寓，但因历史久远，整体较为老破旧。朗诗通过对其外观、内部、功能等方面的改造，令其焕发生机。
尽管市场空间巨大、相关政策加持，但存量房改造而成的长租公寓仍面临诸多难题。首先，房源的合法性。目前工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源，这些房源由于产权属性问题，改变土地性质需要审批，租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记，目前市场中存在很多不合规的改造行为。此外，长租公寓行业仍处在投入大的阶段，盈利难。最后，随着增量市场行业天花板的逐步逼近，存量市场竞争将更加激烈。
存量房时代，长租公寓市场也迎来了新的增长点，新的机遇和挑战。长期来看，未来企业的竞争主要在于寻找合适的存量资产进行盘活；其次，不断研发、创新，提升服务；最后走向不动产资产管理。尽管市场竞争激烈，长期来看都可以获得超额回报。
注：部分内容整合自网络
• end •
往期回顾
租赁
易居企业集团（2048.HK），中国创新的、基于大数据的房地产交易服务商。旗下含克而瑞、易居营销、易居房友等特色业务，全面覆盖从大数据应用服务、新房营销代理到房地产经纪服务平台，实现了房产交易服务链全覆盖，服务绝大部分的百强企业。
克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据